28.09.2015  
Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент»: «Становиться внешней УК сегодня невыгодно»

Наиболее устойчивым форматом молла в сложных экономических условиях считается районный торговый центр. И сегодня в этот формат переходят многие средние ТЦ. При этом кризис показал, что большая часть действующих районников построена неудачно, как с точки зрения транспортной доступности, так и планировок, тенант-микса. О готовности собственников вкладываться в реконструкцию и реконцепцию своих объектов, ротации арендаторов, пересмотре арендных ставок и маркетингового бюджета, а также о сложностях выхода на рынок управления журналу «МОЛЛ» рассказала Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент».

 

Ольга, насколько устойчивым, с точки зрения трафика и продаж, оказался микрорайонный формат ТЦ? Какую динамику он показывает на примере ваших объектов?

В настоящее время мы управляем шестью торговыми центрами под единым брендом «Столица», седьмой откроется 7 ноября в Зеленограде. Безусловно, перед каждым ТЦ стоит непростая задача – удержать и увеличить трафик, увеличить и удержать доходную часть объекта, сократить затраты и многое другое. В среднем мы не наблюдаем падения по трафику, напротив, он вырос на 5-7%. Если говорить в абсолютных величинах, то это от 4 до 8,5 тыс. чел. в день. Примечательно, что сейчас многие средние ТЦ переходят в формат районников.  Девелоперы начинают перестраиваться, и в формате районников работают моллы площадью 20-30 тыс. м2 GLA. При покупке или аренде объектов даже малого размера стало важно не только место, набор услуг, но и фактический трафик в объект, качество арендаторов, а также профессиональное управление объектом.

Если говорить о динамике среднего чека, то, по нашим наблюдениям, он растет на 1-2% в месяц, по сравнению с прошлым годом рост составляет порядка 10%. Во многом рост суммы среднего чека обусловлен общим подорожанием товаров, увеличение трафика тоже играет свою роль. Покупатель старается выбирать товар подешевле, фокусируется на промо. На мой взгляд, когда потребители привыкнут к новым ценам, они вернут в средний чек и те категории товаров, которые ушли из него сегодня.

 

Какие категории ваших арендаторов чувствуют себя лучше, а какие хуже? Кто просел сильнее?

Сейчас всем нелегко, индикатором рынка остается нестабильный курс валют, при котором всем приходится работать в краткосрочном периоде. По нашим наблюдениям, особенно непросто сотовым операторам: все закупки осуществляются в валюте, в результате они перестают ввозить ассортимент и пытаются зарабатывать на услугах, которые доступны и вне магазина сотового оператора, например, в терминалах, банкоматах. Fashion-операторы страдают в больших районниках. В наших ТЦ сидит по 4-5 fashion-операторов, у каждого из них своя ниша. Например, в Солнцево (сегодня это наш флагманский ТЦ) у нас сидят О’Stin, Sela, Zolla, Incity. По отношению к другим ТЦ они чувствуют себя наиболее комфортно. У фуд-корта все прекрасно: средний чек небольшой, но он демонстрирует рост. Совершенно иная ситуация с ресторанами. С вводом санкций им стало сложнее работать, качество еды изменилось.

 

Вы вводили новые категории арендаторов в этом году?

Да, мы считаем, что работа по ротации арендаторов должна проходить постоянно, независимо от кризиса. Задача наших брокеров и управляющих объекта заключается в совместной и слаженной работе по подбору качественных, соответствующих новым веяниям рынка арендаторов, и не всегда мы ориентируемся на увеличение ставки. Мы проводим исследования и пониманием, каких товарных групп нам не хватает. В этом году в наших объектах произошли приятные, на мой взгляд, перемены. Так, в ТЦ на улице Кустанайской, д. 6 открылись два достойных арендатора – Сбербанк и Burger King. Сбербанк разместился на площади 320 м2, при этом ближайшее отделение закрылось. Таким образом, отделение Сбербанка будет генерировать трафик в 500-700 человек ежедневно, не считая зоны банкоматов. На рынок выходят молодые и перспективные предприниматели, которые ориентированы на внешние условия рынка, понимают, как и на какой контингент будут работать. Со своей стороны, мы готовы поддерживать и помогать таким арендаторам. В ТЦ «Столица» в Солнцево совместно с торговой сетью X5 Retail Group мы провели ребрендинг «Перекрестка». Ротация дает новый приток потребителей, всплеск интереса к ТЦ, новую жизнь и радует наших покупателей.

 

Ставки аренды вы пересматривали?

Да, мы стараемся найти понимание и партнерские взаимовыгодные условия для обеих сторон, в основном это краткосрочные договоры с арендаторами. У нас есть как рублевые, так и валютные договоры. В последнем случае мы стараемся зафиксировать коридор. К каждому арендатору у нас индивидуальный подход. Кроме того, в ряде случаев мы сделали скидку, при этом ставка состоит из пониженного фикса и процента с товарооборота. Когда заканчивается срок действия скидки на фиксированную долю ставки, процент с товарооборота остается. Также мы ввели обязательный маркетинговый платеж. Ранее ставка была единой и включала в себя эксплуатационные расходы, маркетинговый сбор и т.д. Сейчас платеж делится на фикс, процент с оборота, эксплуатационные расходы и маркетинговый сбор. Такой подход позволяет нам сбалансировать затраты и открыто общаться с арендатором.

 

Изменился ли маркетинговый бюджет?

Мы постарались увеличить нашу маркетинговую активность в связи с ротацией арендаторов и ввели еженедельные музыкальные ивенты по субботам. При этом затраты мы стараемся нести из того бюджета, который согласовали еще в прошлом году. Я придерживаюсь мнения, что дорого не значит хорошо. В этом году мы утвердили бюджет на развитие УК «Столица менеджмент», в рамках которого запустили на рынок наш новый сайт stmng.ru. Вторым шагом мы видим для себя участие в выставках и мероприятиях, связанных с коммерческой и жилой недвижимостью. Накопленный опыт и реализованные проекты дают нам возможность приоткрыть те маленькие хитрости, которые, несомненно, есть у каждой компании. В планах на следующий год у нас стоит внедрение нового сайта наших ТЦ, обновление фирменного стиля. Мы планируем активно продвигать бренд «ТЦ Столица» и его маскот – талисман по имени Стольничек. Кроме того, мы рассматриваем все возможные формы сотрудничества с другими девелоперами – вхождение в проекты в качестве соинвестора, инвестора и многое другое.

 

Расскажите о ваших девелоперских проектах. Что вы сегодня реализуете?

В начале ноября этого года мы открываем новый объект в Зеленограде, корпус 2309А. У него будет своя специфика – это формат районника, расположенного у дороги и прижатого к микрорайону. GLA составляет около 9 тыс. м2. Якорями выступают «Перекресток», «Детский мир» и «Макдональдс».

 

Интересно ли вам выходить на рынок управления, работать как внешняя УК?

Становиться внешней УК в сегодняшних реалиях невыгодно. Мы можем выступать соинвестором, входить в проект партнером и брать объект под свое высококвалифицированное управление. Сейчас к нам поступают предложения взять объекты в управление, но, проведя визуальный аудит, оценив локацию, планировки, проведя предброкеридж, мы приходим к выводу, что проще сломать и построить заново. Наша компания готова осуществлять весь спектр услуг - от консультации до полного управления. Основа нашей деятельности - в эффективной командной работе, нестандартных подходах к стандартным ситуациям, максимальной мобильности и гибкой клиентской политике. Главная цель компании – создание конкурентоспособного бизнеса, работающего на долгосрочную перспективу.  Кризис показал, что многие районники построены неудачно: сложная транспортная доступность, непростые планировочные решения, неработающие форматы, плюс ко всему кабальные договора. В свою очередь, собственники не готовы вкладывать значительные инвестиции в реконструкцию и реконцепцию своих объектов. Сейчас на рынке коммерческой недвижимости очень много предложений аренды и продажи ТЦ. Но, как говорится, спрос рождает предложение. Я уверена, что в ближайшее время мы все научимся трудиться в новых условиях, и все невозможное станет возможным.

Публикации
Архив публикаций
Контакты

РОССИЯ, 115280, МОСКВА,

ЛЕНИНСКАЯ СЛОБОДА, 19

БЦ «ОМЕГА ПЛАЗА», офис 5.042

+ 7 (495) 984 70 10
info@stol.ru